역전세 및 깡통전세로 피해 보지 않는 법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
최근에 전세사기로 인해 피해자들이 속출하고 있는 실정입니다.
그만큼 부동산이 코로나 이후로 급상승했다가 금리 인상과 경기 침체로 인해 다시 하락을 맞이했습니다.
이렇게 변동성이 심할 때는 우리들의 소중한 시드머니를 쥐고 공부할 때라도 수차례 말씀드립니다.
역전세 뜻
역전세는 전세보증금이 계약 시점보다 떨어진 상황을 의미합니다.
더 쉽게 설명하자면 신규 전세가보다 기존 전세가가 더 싸다는 뜻 입니다.
집주인은 전세 세입자에게 전세보증금을 내주어야 될 상황이 생기는데, 계약 시점보다 떨어졌으니 집주인한테는 손해입니다.
왜냐하면 통상 전세보증금을 내어줄 때는 그다음 전세 계약자가 준 전세보증금으로 내어주기 때문입니다.
원래라면 당연히 집주인이 지금 전세 세입자의 보증금을 잘 보관하고 있다가 주어야 되는 건 사실입니다.
하지만 대부분의 집주인들은 그 보증금을 다시 주식이든 부동산이든 재 투자를 하게 됩니다.
예를 들어 기존 전세금이 3억이라면, 신규 전세가는 2억이 되었습니다.
집주인 입장에선 1억을 어떻게든 구해서 신규 전세 세입자의 전세금 2억과 합쳐 3억을 맞춰서 돌려주어야 합니다.
이런 상황을 역전세 혹은 역전세의 난이라고 표현합니다.
역월세
최근에는 역전세 뿐만 아니라 역월세도 발생되고 있습니다.
이는 기존 세입자가 전세를 재계약 시 돌려줄 보증금이 없다면 집주인은 울며 겨자 먹기로 역월세로 계약합니다.
시세가 떨어져서 돌려줘야 되는 전세보증금 차액만큼의 이자를 매달 세입자에게 지불하는 형태입니다.
앞의 예를 다시 들자면 1억의 차이가 난 만큼 세입자에게 매달 지불해야 합니다.
보통 주택 담보대출 금리 수준은 5~7%에서 통상 협의합니다.
1억 차액에 대해 5% 이면 연간 500만 원이 계산되고 매달 약 41만 원을 세입자에게 주어야 합니다.
세입자가 오히려 돈을 매월 받아 가면서 살아주는 형태입니다.
깡통전세 뜻
깡통전세는 역전세와는 다른 의미를 가집니다.
깡통전세는 현재 주택 시세와 전세 시세가 큰 차이 없는 상태를 말합니다.
이렇게 되면 집값이 떨어지거나 전셋값이 올랐을 때, 만약 현재 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자는 전세금을 날리는 불상사가 발생합니다.
통상적으로 빌라, 지방 아파트 경우에 깡통전세가 많습니다.
이렇게 해서 고의적으로 전세금을 떼먹으면 그것이 바로 전세 사기가 되는 것 입니다.
쉽고 빠르게 역전세 확인방법
내가 살고 있는 곳이 역전세인지 확인 방법은 직접 발품 손품을 파는 방법이 제일 좋습니다.
평소에 출퇴근하면서 집 근처 부동산에 걸려진 전세, 월세, 매매 가를 평소에 확인합니다.
혹은 친하게 지내는 부동산 소장님들을 방문해서 직접 발품을 팔아 시세 체크는 필수입니다.
최근에는 허위 매물도 있고 실제로 높은 금액에 계약을 하고 취소하는 사례도 빈번히 발생하고 있습니다.
손품의 방법은 네이버 부동산을 통해 쉽고 빠르게 확인 가능합니다.
네이버 부동산에 나와있는 시세를 파악하여 부동산으로 직접 발품을 팔아 확인하는 방법을 추천드립니다.
역전세 발생 이유
역전세가 일어나는 이유를 보자면 2019년의 부동산 데이터를 먼저 봐야 됩니다.
임대차 3법과 더불어 코로나로 인해 부동산 가치가 상승하면서 전세가도 따라서 올랐습니다.
추가로 보유세 상승으로 인해 다 주택자들의 경우 기존 전세를 반전세나 월세로 전환을 했습니다.
자연스럽게 전세 매물이 줄어들고 꾸준히 전세를 구하는 사람들은 존재했습니다.
수요와 공급 법칙에 의하여 수요(전세 구하는 사람들)는 늘었고, 공급(전세매물)은 줄어드니 전세가 귀해졌습니다.
귀해진 전세매물은 곧 전세가 상승을 나타냈습니다.
임대차 3법으로 전세 2년 계약이었던 것 4년까지 되면서 처음부터 전세금액을 높게 설정한 것도 하나의 원인이라고 봅니다.
거기에 미국의 금리 인상으로 우리나라 주택 담보대출 금리도 같이 상승하게 되었고, 높은 이자가 부담스러워 기존 실거래가보다 낮은 금액으로 팔기 시작합니다.
이렇게 서서히 가격은 떨어지게 되었고, 부동산 거품이 꺼지기 시작하면서 전셋값도 덩달아 떨어졌습니다.
여기서 바로 역전세난이 시작되었습니다.
역전세 해결 방안
역전세 해결 방안으로 대표적인 것이 바로 전세보증보험 제도입니다.
세입자 입장에서 역전세를 해결하기 위해선 내 소중한 전세보증금 보호 수단으로 전세보증보험을 가입하는 것입니다.
전세 계약 시 전세보증보험을 하게 되는데, 전세 계약 6개월 이상 남았을 경우엔 가입이 가능합니다.
이는 전세 만기 시 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하면 보험 가입한 허그 또는 SGI로부터 받을 수 있습니다.
집주인 입장에서 역전세를 해결하기 위한 방법도 있습니다.
이는 전세반환대출, 전세퇴거자금 대출 등을 이용하여 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있습니다.
이렇게라도 준비하여 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이야말로 아름다운 부동산 계약입니다.
끝내는 말
오늘은 역전세에 대해 알아보았습니다.
최근 역전세로 인하여 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금 금액이 24조 2,000억 원 정도로 추산된다고 합니다.
이에 따라 한국은행은 보증금 미반환 위험에 직면한 전세 세입자 보호를 위해 대책을 고심하고 있습니다.
전세 갱신청구권을 사용한 세입자들 또한 내년 정도면 쏟아질 예정인데, 더 이상의 전세 피해자가 나오지 않았으면 좋겠습니다.
지금 이 시점에서 이사를 가야 한다면 매수 혹은 월세로 가시는 걸 추천드리며 소중한 보증금을 날리는 일은 없어야 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.