생애 첫 주택 마련하기

생애 첫 주택 마련하기

안녕하세요, 캐쉬팜 농장주입니다.

오늘은 무주택자가 합리적으로 생애 첫 주택마련하는 방법에 대해 소개할까 합니다.

부동산은 무주택자인지 유주택자인지 각 포지션에 따라 시장을 바라보는 관점이 다릅니다.

기존의 무주택자들은 생애 첫 집을 보다 저렴한 가격에 마련하고자 하락을 기대하고 유주택자들은 자산의 증식을 위해 상승을 기대합니다.

이전 글에서 언급한 바와 같이 부동산은 안전자산에 속하며, 변동성이 있는 주식보다 안전하며 상승과 하락이 크게 요동치지 않으며 꾸준히 우상향하기에 안전한 투자처입니다.

주택청약을 통한 생애 첫 주택 마련




주택청약종합저축통장 만들기는 새 아파트를 분양 받기 위해서 가장 먼저 해야되는 것입니다.

주택청약종합저축통장은 나이에 상관없이 국내 거주자라면 어느 누구나 시중은행(농협, KB은행, 신한은행, 우리은행 등)을 통해 개설 할 수 있습니다.

우리나라 국민의 절반이상이 주택청약통장에 가입되어있는지라 청약 경쟁률이 높습니다. 따라서 희박한 당첨확률로 ‘로또청약’ 이라고도 불리우고 있습니다.

적은 돈으로 생애 첫 주택 마련하기에 제일 좋은 방법입니다.

1순위가 되어야 그나마 당첨 될 수 있으며 1순위가 되기 위한 조건은 아래와 같습니다.

가입기간

가입기간은 길면 길수록 가점을 얻을 수 있기에 최대한 빨리 만드는것이 유리합니다. 청약통장 가입 6개월 미만은 1점, 6개월부터 1년이 안되는 시점에는 2점, 1년이 된 시점에는 3점,

그 이후에는 1년마다 1점씩 추가됩니다. 청약통장 가입 기간은 최고 15년까지만 인정하며 15년 이상 보유한 사람은 모두 다 똑같이 17점입니다.

만약 중도 해지를 할 경우 청약가점 계산에서 ‘가입기간’ 점수를 모두 상실 하게 되니 이점 유의하시기 바랍니다.

청약저축통장 가입기간에 따른 가점
청약저축통장 가입기간에 따른 가점

 

무주택기간

무주택기간은 아래의 가점표에서 보면 1년이 안된 사람은 우선 2점을 주고 무주택기간 1년 후부터는 매년 2점씩 더해주는데 최고로 인정되는 무주택기간은 15년입니다.

15년 이상은 다 똑같이 32점입니다.

무주택기간으로 계산되는 시점이 중요한데, 만 30세가 된 날(주택 소유한 적이 없는 미혼), 주택 소유한 적 없고 만 30세 이전에 결혼한 사람은 혼인신고일

주택소유한 적이 있고 만 30세 이전에 매도한 경우 만 30세가 된 날, 주택 소유한 적이 있고 만 30세 이후에 매도한 경우에는 주택 매도일 이후 기준입니다.

무주택기간에 따른 가점
무주택기간에 따른 가점

부양가족수

부양가족수는 총점 84점 중에 배점이 가장 높습니다. 만점이 35점인데 6명이상 부양이 쉽지 않죠. 이 점수를 받기 위해 입양했다가 당첨 후 파양한다는 뉴스를 본 적이 있는것 같습니다.

해당 기사로 바로가기

예를 들어 본인과 배우자 그리고 자녀가 2명 있으면, 나를 제외하고 부양하는 가족수가 3명이기에 점수가 20점입니다.

부모와 본인, 배우자 그리고 자녀 2명이면 부양하는 가족수가 5명이니 점수는 30점을 받을수 있습니다.

부양가족 수에 따른 가점
부양가족 수에 따른 가점

경매를 통한 생애 첫 주택 마련

캐쉬팜 농장주인 저는 경매를 통해 생애 첫 주택을 마련했습니다. 그 이유는 실제 시세보다 가격이 싸다는 점이었고, 호가에 호구 잡힐 일이 절대 없기 때문입니다.

집이 경매로 넘어가면 법원에서 승인받은 감정평가사가 여러 가지 조건을 고려하여 해당 집에 대한 감정평가액을 책정합니다. 보통 감정평가액은 실거래가와 비슷하거나 조금 더 높은

경향이 있습니다. 1차에 낙찰 되지 않으면 유찰이 되는데, 서울, 부산은 20%씩 경기도를 비롯한 다른 지역은 30%씩 깍인 가격으로 입찰 할 수 있습니다.

여기서 유찰이란 낙찰자가 없어 해당 회차에 무효가 되었다는걸 나타냅니다. 한번 유찰되면 감정평가금액에서 떨어지고 최저매각 가격이 나옵니다.

예를 들어, 감정평가금액이 서울이나 부산지역에 있는 해당 물건이 3억이면, 2차때는 2억 4천이 최저매각 가격으로 설정됩니다.

또한 경매로 낙찰을 받게 되면 경락대출을 신청 할 수 있는데, 감정평가금액 기준으로 최대 80%까지 대출이 나오니 시드머니가 비교적 적은 신혼부부들에게 좋은 방법이라고 생각합니다.

단점으론 아파트 상태를 보기가 힘들며, 낙찰 후 명도에 대한 부분이 복잡해질수 있으니 이점 또한 고려해야될 부분이기도 한건 사실입니다.

급매를 통한 생애 첫 주택 마련

부동산 공인중개사를 통하여 매수 하는것이 가장 보편화된 방법입니다.

하지만 이런점은 호가에 호구 잡히는 경우가 될 수 있습니다.

그래서 우리는 호구가 되지 않기 위해 숨겨둔 급매물을 찾아야 합니다.

급매물이란 인근 부동산 시세보다 5~10%정도 저렴하게 나온 매물을 말하는데, 이보다 더 저렴할 수도 있습니다. 급매물의 특징은 경기가 좋을때보다 올해인 2023년처럼 침체기나

하락장에 쉽게 볼 수 있다는 점입니다.

급매물의 가장 큰 장점은 직접 해당 물건을 눈으로 보고 저렴하게 구입하기 때문에 설령 부동산 가격이 떨어져도 손해가 적다는 것 입니다.

따라서 급매물을 구하는 것은 경쟁이 치열합니다. 먼저 평소에 매물을 원하는 지역의 여러 부동산에 발품을 팔면서 안면을 트는 것이 가장 중요합니다.

즉 내가 유효 수요자임을 확실하게 어필하고 해당 지역의 어떤 아파트, 방향과 동, 층수, 매수 희망가격 등 조건을 구체적으로 이야기하면서 친해져야 합니다.

끝내는 말

이러한 4가지 방법을 통해 내 생애 첫 보금자리를 마련을 보다 쉽게 합리적인 가격으로 장만한다면 더할 나위없이 좋을겁니다.

이렇게 아낀 시드머니를 다른곳에 투자할 수 있는 기회까지 얻을 수 있으니 말이죠.

앞으로도 여러분의 자산이 증식 될 수 있도록 좋은글 많이 올리도록 하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다, 이상 캐쉬팜 농장주였습니다.

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